重庆市江北区人民法院房屋买卖典型案例

2022年1月25日,周某与袁某签订《重庆市存量房屋买卖合同》,约定由袁某购买周某所有房屋,交易价款共计2560000元,于2022年3月15日办理过户登记,并于该日前1个工作日支付剩余购房款2460000元。袁某按约支付房款。

2022年3月14日,案涉房屋被案外人在不动产登记机构申请办理异议登记。

2022年3月15日,因案涉房屋存在异议登记,袁某未与周某办理房屋过户登记手续,并从房屋交易资金存管专用账户退回2460000元房款。同日,袁某向周某送达《解除合同通知书》,载明:因案涉房屋涉嫌一房二卖,现通知解除《重庆市存量房屋买卖合同》,立即退还定金100000元并赔偿损失等。后袁某以前述请求为诉请诉至法院。

另查明,2022年1月20日,案外人王某与周某就买卖案涉房屋达成口头买卖协议,双方约定“总价247万,全款,含所有家具家电等设施;定金5万;过户240万;不晚于2022年4月20日过户;交房尾款2万元”,后因周某表示不再出售房屋,王某遂于2022年3月15日对案涉房屋申请异议登记,并起诉至本院要求周某承担违约责任,又于2022年3月24日完成对案涉房屋的诉讼查封。此后,本院判决认定周某存在违约行为,判令周某双倍返还定金10万元。

首先,根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定判断异议登记只是一种临时性救济措施,可以通过暂时阻断不动产登记物权的公信力,排除第三人善意取得,保护真实权利人的合法权益,同时有效地协调第三人的利益。

其次,《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定:异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。根据前述规定,异议登记并不影响房屋产权的过户。

最后,袁某与周某订立房屋买卖法律关系的合同目的系通过支付对价取得案涉房屋的所有权,对案涉房屋可以进行处分、收益。因此,虽然案涉房屋存在异议登记,但该异议登记情况与袁某最终想要取得案涉房屋所有权的目的并不冲突。按照双方合同约定的履行义务完成过户后,即便袁某因异议登记行为存在其他损失,其也可通过法律途径解决。此外,在袁某行使解除权时,周某并不存在其他可以导致袁某无法实现合同目的的违约行为。袁某在2022年3月15日行使的合同解除权没有法律和事实依据,故驳回其诉请。

开发商对所售商品房存在的重要不利因素应通过明示方式向购房者进行告知,在补充条款中通过购房者自认已知晓房屋现状进行约定的方式不足以达到明示告知的程度,否则应赔偿购房者损失。

2018年6月27日,某房产公司(甲方)与易某、何某签订《重庆市商品房买卖合同》及相应附件,约定:乙方购买甲方房屋,172.62平方米;总成交价3017526元。附件一“房屋分层平面图及分户户型平面图”注明:甲乙双方一致同意本图仅标示销售房屋的所在位置和户型结构,对与销售房屋相邻的附属设施、设备和建筑物、构筑物不作标示。

2018年6月27日,某房产公司(甲方)与易某、何某签订《商品房买卖合同之补充协议》主要约定:乙方在签订本补充协议之前,对本商品房及其朝向、位置、楼层、大小、结构以及周边环境及附属设施等已充分了结并认可。已知悉所购商品房周边的电梯井、发电机房、烟道等情况,以及小区周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施、垃圾收集点等情况,并清楚可能受到的噪音、粉尘、气味等不利因素的影响,乙方表示认可和接受。

接房时,易某、何某发现房屋窗外有大面积挡墙遮挡视线,双方遂发生争议。本院组织双方对案涉房屋进行实地勘踏,发现:从进门方向,案涉房屋沿右侧的布局为卧室1、厕所、卧室2、卧室3,每间卧室均安装有整墙落地窗,厕所安装有三分之一墙幅的落地窗,室外目测约三米处有一高度齐平案涉房屋天花板的L形挡墙(L形挡墙的短边连接处为卧室3的落地窗左侧边缘,长边连接处为案涉房屋右侧的外墙),挡墙从卧室1延伸至卧室3,整幅挡墙呈围合状态将卧室1、厕所、卧室2、卧室3的全部平视视野封闭其中。

从实地勘踏情况来看,案涉房屋的卧室1、厕所、卧室2、卧室3的平视视野被挡墙几乎完全封闭,前述各房间仅在贴近窗户且抬头仰望的情况下才能从挡墙的上沿看到天空,前述房间的采光、视野等均受到了明显影响,进而影响房屋品质和房屋增值。而前述各房间的范围又占了案涉房屋的整个右侧区域,挡墙构成影响案涉房屋的重要不利因素,对案涉房屋的使用及价值均有明显影响。某房产公司认为其在签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议时通过附图的形式明确告知了易某、何某挡墙的存在,故其已经尽到了告知义务。从《重庆市商品房买卖合同》附图内容来看,确实可以看出案涉房屋的分层平面图上有挡墙所在商业的平面图,但法院认为,挡墙的存在明显对案涉房屋有不利影响,某房产公司作为专业房地产开发企业,明知挡墙的存在对案涉房屋有重要影响,但其仅在分层平面图上画出挡墙所在商业的平面图,未明确标注商业楼栋的高度及与案涉房屋的距离,不构成向易某、何某告知重要不利因素的合理提示行为,未尽到重要不利因素的告知义务。同时,就案涉房屋的交易价格而言,并无证据证明案涉房屋的成交价格低于同小区同档次的房屋,从一般公众认知而言,如若在某房产公司的告知下,易某、何某对挡墙的存在有明确认知,其用同水平价格去购买有挡墙的房产而不另寻房源的可能性亦很小。本院参照司法评估结果判决某房产公司赔偿损失并支付利息。

现房销售的车位最小通车宽度未达到住房城乡建设部发布的行业标准要求,并非当然构成购房人可以解除合同的法定事由。

2018年9月30日,某开发公司(甲方)与何某(乙方)签订《重庆市商品房买卖合同》约定:乙方购买甲方车位,建筑面积29.41平方米;总成交金额为129000元,分期支付;乙方逾期付款的,自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止,按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。《补充协议》第2条约定,车位按个计价,车位大小及位置以现场实地为准,甲方出售的车位为非标准车位,且有一部分面积较小,请乙方在购买前充分了解车位所处位置、长度、宽度、高度、有无管道和线路经过等有关情况,并根据自己需要选购合适的车位。随后,何某支付了两期房款。2019年10月15日,何某拖欠某开发公司第三期购房款及违约金,某开发公司向其发出《催告函》,要求其自送达之日起三日内交清。后某开发公司向一审法院起诉请求:何某支付所欠购房款及逾期支付违约金。何某提出反诉,以某开发公司未按照规划和约定建设通车道,案涉车位通车道最小宽度未达到5.5M,致使何某停车难为由要求解除合同并拒绝支付到期款项。

2020年9月25日,某开发公司、何某及物业工作人员一同前往案涉房屋对案涉车位进行测量,测量结果为车头线里侧边线CM;车头线外侧边线CM。

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